Administrador de Fincas Valencia

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    驴Cu谩les son las Obligaciones Administrador de Fincas?

    驴Cu谩l es la Obligacion de una Administraci贸n o Administrador de Fincas?

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    Cumplimiento del Contrato: Seg煤n lo estipulado en la ley el administrador de finca, est谩 en el deber de mantener el estado de inmueble, as铆 como velar por su correcto uso y los servicios que se dan en la misma bajo condiciones legales. Ejemplos de cuidado son, vigilar el funcionamiento del ascensor, antenas, puertas del garaje, o porter铆as, todo ello con el cumplimiento de las n贸minas y seguros sociales o de la finca. De igual forma, si alg煤n servicio no se realizase de forma correcta, se tendr谩 que avisar al presidente de la finca quien tomara acciones para corregir dicha situaci贸n.

    Contable: El administrador est谩 en el deber de preparar presupuestos con datos reales sobre los gastos que se originan en la finca, para ello podr谩 tomar como referencia los del a帽o pasado, m谩s el incremento IPC. Igualmente debe presentarlos a la junta y explicar las estrategias a seguir para cancelar los mismos.

    Reparador: En dicha funci贸n el administrador debe hacerse cargo de las reparaciones o aver铆as que necesiten soluciones urgentes, para la conservaci贸n y el mantenimiento de la finca. Para tomar esta acci贸n deber谩 informar al presidente o a la junta, y explicar el procedimiento a seguir. Con el fin de que exista transparencia en el proceso, puede entregar presupuestos de reparaciones al presidente y que sea este quien decida lo que es conveniente para la comunidad de vecinos. Estos procesos solo se ejecutar谩n en situaciones urgentes, en aver铆as normales el administrador no puede mandar un reparador por cuenta de 茅l, deber谩 esperar la disposici贸n de la junta.

    Cumplimiento a las acciones de pagador y cobrador: Se encargar谩 el administrador de seguir los pasos seg煤n lo acordado en la junta sobre materia de obras, ejecutando as铆 los pagos y cobros que sean necesarios.

    Resguardo de documentos y secretario en Juntas: El administrador podr谩 ejercer funciones de secretario en las juntas, as铆 como igualmente deber谩 custodiar por un tiempo de 5 a帽os m铆nimo, toda la documentaci贸n referente a la finca, en las que se pueden incluir facturas, pagos, recibos, contratos, entre otros.

    Acciones dictadas por la Junta: El administrador est谩 en la obligaci贸n de obedecer cualquier par谩metro o actividad que la junta considere necesaria para la comunidad y sus espacios.

    Cumplimiento del art. 20: Articulo que cita lo siguiente: 鈥淟a solicitud se emitir谩 en un tiempo de 7 d铆as naturales desde su solicitud por quien ejerza funciones de secretario, con el visto bueno del presidente鈥, quiere decir, que el administrador est谩 en la obligaci贸n de realizar facturaci贸n de corriente de pago para la venta de los pisos.

    Finalmente, de estas obligaciones se derivan algunas preguntas relacionadas que se responden a continuaci贸n:

    驴Cu谩ndo puedes negarte a pagar una derrama?

    驴Te puedes negar a pagar una determinada derrama?

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    Toda comunidad de vecinos debe hacerse responsable de los gastos mensuales que se acarrean de los servicios prestados en dicho lugar, sin embargo, existen situaciones donde pueden producirse derramas, que son, gastos extraordinarios o fuera de lo normal en el gasto mensual, que pueden originarse con el fin de darle soluci贸n a cualquier desperfecto o aver铆a.

    Por lo general, este gasto es obligatorio para todos los habitantes de la comunidad o propietarios de la finca, no obstante, existen algunos casos donde se puede evadir el pago de la misma. Todo dependiendo la situaci贸n en la que se encuentre, y lo estipulado en los estatutos del contrato.

    Sin embargo, en muchas situaciones, estos gastos improvistos no est谩n se帽alados en el presupuesto de la finca, lo cual es un grave error, ya que en muchos casos los propietarios no son capaces de cancelar las cantidades de dinero necesarias para la reparaci贸n de la aver铆a. Lo recomendable seria, establecer una clausula en los estatus para este tipo de imprevistos, que contemple una cantidad real, que cubra el pago de cualquier desperfecto.
    Aunque la ley como tal no establece el monto de este fondo de ahorro, deber铆a tomarse en cuenta la situaci贸n real de la finca, y tomar el acuerdo que la comunidad considere necesario.

    A continuaci贸n, te mencionamos algunas situaciones en las que puedes negarte o no a pagar las derramas:

    Si la derrama se realiza con el fin de mantener o preservar el estado del inmueble, estas en la obligaci贸n de cancelarlo, o de lo contrario la comunidad podr铆a emprender medidas legales contra tu persona.

    Si la derrama no est谩 destinada a mejorar o mantener las condiciones de la finca, es decir, que no es necesaria o va contra los derechos estipulados, entonces podr谩s negarte a contribuir en dicha reparaci贸n. Sin embargo, deber谩s votar en contra de la medida tomada por la junta, y a continuaci贸n exponer tus argumentos para no apoyar dicha acci贸n. Igualmente deber谩s presentarte en el juzgado que te corresponda y esperar que se dicte una sentencia, sin embargo, en la espera de la misma, si estar谩s en la obligaci贸n de cancelar el monto establecido para la derrama.

    Finalmente, existe una situaci贸n que queda establecida bajo la Ley de Propiedad horizontal, en la que se expresa que la persona puede librarse de cancelar la derrama, en el caso que la obra no se trate de un arreglo urgente o no tenga como objetivo la seguridad o conservaci贸n de la finca, es decir, sea una obra no necesaria y prioritaria.

    Seg煤n lo estipulado en la ley, se resume de la siguiente forma: 鈥淓n situaciones de voto a favor por las 3 quintas partes de la totalidad de los propietarios, que de igual forma, representen las 3 quintas partes de las cuotas de participaci贸n, se sugieran convenios, con el motivo de realizar mejoras, instalaciones nuevas, servicios o innovaciones no necesarias para la adecuada preservaci贸n, mantenimiento, seguridad y habitabilidad del inmueble, de las cuales la cuota de instalaci贸n supere el presupuesto de 3 mensualidades normales de gastos comunes, el residente no estar谩 en la obligaci贸n, ni se har谩n cambios en su cuota, incluso cuando no pueda privarse de la mejora realizada, es decir, si el residente desea, beneficiarse de las ventajas o mejoras, estar谩 en la obligaci贸n de cancelar su cuota para gastos de realizaci贸n y mantenimiento, los cuales deben encontrarse actualizados bajo la aplicaci贸n de la ley.鈥

    Analizando todas las situaciones, lo primordial, es estar consiente de cuales son obras y reparaciones necesarias y cu谩les no, pues solo con estas diferencias se podr谩 deducir, si se est谩 exento de cancelar las derramas o no.

     

    驴C贸mo desalojar okupas de forma r谩pida y legal?

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    Estas teniendo problemas 驴C贸mo desalojar okupas de forma r谩pida y legal?


    La invasi贸n u ocupaci贸n de un inmueble de forma no consentida, no asegura un t铆tulo de propiedad de vivienda, ni encuentra apoyo legal en el derecho constitucional de poseer un hogar digno. Por lo que si te encuentras en una situaci贸n de invasi贸n de tu vivienda puedes tomar medidas legales, que permitan la desocupaci贸n legal de los intrusos. No existen pasos indicados para seguir, pues cada situaci贸n es distintas y los okupas se han vuelto muy astutos para encontrar fallos en las leyes, sin embargo, algunas medidas que puedes seguir para el retorno de tu inmueble, son:

    Denuncia la irregularidad en la polic铆a en el menor tiempo posible, si puedes demostrar que los okupas no han estado por m谩s de 48 horas, podr谩s conseguir su desalojo sin procedimientos judiciales. Adem谩s, puedes realizar este tr谩mite sin tener a la mano aun ning煤n documento de propiedad.

    No intentes desalojarlos por la fuerza, pues podr铆an denunciarte a ti, y tendr铆as serios problemas.

    Si se trata de una vivienda de uso habitual, no corresponder铆a acusarlos de invasi贸n, sino allanamiento de morada, lo cual es un delito mucho mayor, al que corresponde ser sancionado, por lo que se celebrar铆a un juicio, devolvi茅ndote tu hogar casi de forma inmediata.

    Si se trata de una segunda vivienda no ocupada, es recomendable que emitas la denuncia en el menor tiempo posible por la v铆a civil, y que adem谩s tengas presente asesorarte con un abogado. Algunas de las recomendaciones a seguir son: Reflejar en el momento de la denuncia los documentos de propiedad del hogar, encontrar testigos que aporten valor al caso, indicando que los okupas llevan menos de 48 horas all铆, y finalmente puedes intentar conocer la identificaci贸n de los okupas si quisieras, aunque no es un paso necesario para emprender medidas legales contra ellos, por el desalojo de tu vivienda.

    Una medida desesperada, pero que no es recomendable seguir es negociar con los okupas, sin embargo, es poco sugerida, ya que estas personas de mal vivir, querr谩n aprovecharse de tu dinero para abandonar tu propio inmueble, es por ello que te recomendamos armarte de paciencia y mantener la calma, para seguir el procedimiento legal, que te devolver谩 tu inmueble. Pues como hemos mencionado antes, las leyes no amparan la ocupaci贸n de estos de forma ilegal.

    Si quieres verificar la Ley de ocupaci贸n de inmuebles, se expresa en el c贸digo penal art. 245.2, donde cita: 鈥淓l que ocupare, sin autorizaci贸n debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular, ser谩 castigado con la pena de multa de tres a seis meses鈥

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    驴Cu谩ntos recibos de comunidad se pueden deber en Valencia?

    驴Cu谩ntos recibos de comunidad se pueden deber en Valencia?

    gestion de comunidades de de propietarios

    Seg煤n lo establecido en la ley, no existe una cantidad limitante sobre cuantos recibos se pueden tener sin cancelar o sobre cantidades, sin embargo, la comunidad de vecinos si podr铆a reclamar apenas exista un recibo sin cancelar, pues con una sola cuota que no sea abonada la ley expresa que habr谩 motivos para denunciar.
    Los pasos a seguir ser谩n avisar a la persona que mantiene la deuda, dando con ello una oportunidad de pago, sin necesidad de ser denunciado, pero, al no efectuarse el pago luego del primer plazo concedido, si se podr谩 ejercer medidas legales contra el vecino para que sean cancelados los recibos vencidos.

    El Administrador de Fincas se Niega a entregar mi Documentaci贸n 驴Qu茅 hacer?

    El Administrador de Fincas No me entrega mi Documentaci贸n

    Al realizar la alianza de cesi贸n con el administrador, es necesario que, en la junta de propietarios, se le solicite al administrador cesado en un plazo de 24 horas, toda la documentaci贸n requerida, la cual ser谩 entregada al presidente de la comunidad. Igualmente deber谩 ser expresada dicha petici贸n, en el acta de la junta de propietarios. Con el fin de dejar constancia escrita de la acci贸n requerida.

    Si se diera el caso que el administrador cesado, no cumpliera con el requerimiento en el tiempo establecido, es recomendable que el presidente de la comunidad, se ponga en contacto con este para informarle sobre un nuevo plazo de 24 horas en el cual deber谩 entregar los documentos solicitados, e indic谩ndole que, de no hacer entrega de los mismos, se proceder谩 con acciones judiciales y penales.

    En caso de que a煤n luego de las 24 horas adicionales no se diera respuesta por parte del administrador, se deber谩 analizar el caso, y decidir qu茅 acciones judiciales deben seguirse por parte de la comunidad hacia el administrador cesado.

    Finalmente, en cualquier momento que se produzca la entrega de los documentos por parte del administrador, es recomendable, que el presidente de la comunidad, tome por escrito mediante un registro todos los documentos recibidos y dicha acta sea firmada por el administrador, dando con esto veracidad y verificaci贸n de la entrega.

    驴Cu谩les son las normativas que se establecen en piscinas comunitarias de vecinos?

    聽Normativas que se establecen en piscinas comunitarias de vecinos

    Primeramente, el administrador de Finca o la gestor铆a de comunidad de propietarios, deber谩 encargarse de dar cumplimiento a todas las normas que a continuaci贸n se expresaran, as铆 como de todos los requerimientos e insumos necesarios para el correcto funcionamiento de dicha instalaci贸n, previniendo los accidentes inesperados, las situaciones de riesgo y el cuidado de las piscinas.

    Informaci贸n importante: Se deben colocar carteleras informativas en un rango visible y accesible para todas las personas, datos sobre el tratamiento y limpieza que se realiza a las piscinas, as铆 como los qu铆micos utilizados para dicho proceso, adem谩s de datos de emergencia relacionados con la presencia o no de alg煤n socorrista, centros de salud y atenci贸n cercanos al lugar con direcci贸n y tel茅fono, finalmente se deben expresar los deberes y derechos de los usuarios para el uso correcto de las piscinas, algunas normas m铆nimas respecto a esto son: Darse un ba帽o antes del uso de la piscina, prohibido la entrada de mascotas, y uso del gorro de ba帽o en piscinas que est茅n cubiertas.

    Se deben disponer de flotadores, la sugerencia es que est茅n en sitios accesibles para los usuarios, y que existan al menos 3 por piscina o cada 150 metros cuadrados. Los mismos deben tener una cuerda de longitud m谩s larga que la mitad de la altura de la piscina m谩s otros 3 metros,

    Se deben colocar duchas que no entorpezcan el paso de los usuarios, siendo estas sim茅tricas entre s铆, y calculadas en base a una ducha por cada 30 usuarios. Las mismas ser谩n construidas de la siguiente forma: Los pisos deben estar dise帽ados con materiales antideslizantes con el fin de evitar ca铆das, adem谩s toda la instalaci贸n deber谩 ser de f谩cil limpieza e incluir desag眉es directo a las redes de saneamiento.

    Los productos de limpieza utilizados para el mantenimiento de las instalaciones deben ser colocados en un lugar estrat茅gico sin acceso a los usuarios, pero s铆 de f谩cil ubicaci贸n para el personal de limpieza, debe poseer adem谩s buena ventilaci贸n.

    Deber谩 ser contratado 1 socorrista como m铆nimo o varios dependiendo la cantidad de piscinas, los cuales realizar谩n sus labores de vigilancia desde la zona de las duchas, o en la piscina, sin ninguna otra distracci贸n que no sea la de vigilar a todos los usuarios y su comportamiento en el lugar. Pudiendo llamar la atenci贸n aquellos usuarios que muestren conductas indebidas o pongan en riesgo su seguridad.

    Las normas mencionadas anteriormente pueden servir como referencia para piscinas comunitarias, sin embargo, es recomendable que cada comunidad de vecinos, establezca todas las normas que considere oportunas, con el fin de velar por el cuidado y el correcto uso de la instalaci贸n.

    Certificado deuda pendiente de mi comunidad 驴Lo necesito para vender mi vivienda o local?

    Certificado deuda pendiente de mi comunidad

    Luego de la regularizaci贸n en el art. 9.1.e expresada en la Ley 49/1960 de 21 de julio, sobre la propiedad horizontal, en la cual se expone la responsabilidad del transmisor del inmueble, enti茅ndase vivienda o local, de solicitar un certificado que muestre la relaci贸n de las deudas con la comunidad, y que a su vez coincida con la declaraci贸n de estar al corriente con todos los pagos o exonerado de deudas, es necesario contar con un certificado corriente de pago de comunidad, ya que al entrar en vigencia esta ley es dificil encontrar alg煤n vendedor que no demande este documento al secretario o administrador de fincas.

    Igualmente, ya no se encuentran compradores que firmen compraventa de un inmueble, sin que el vendedor presente el documento de certificaci贸n de deudas de comunidad, esto con el fin de evitar acciones legales que luego lo puedan perjudicar. De igual forma, si no se diera el caso y el comprador aceptara el acuerdo, el notario presente le informar铆a sobre este acontecimiento, para que se exigiese dicha certificaci贸n.

    Por lo que, seg煤n lo establecido en la ley, sin la presencia de este documento, no podr铆a realizarse ning煤n procedimiento de t铆tulo de transmisi贸n o escritura, al menos que, fuese exento de esta responsabilidad por el adquiriente, en cuyo caso el adquiriente del inmueble seg煤n lo establecido en la ley de propiedad horizontal debe conocer, que si existen deudas debe hacer frente a ellas con el propio inmueble que ha comprado, de las cantidades que se le adeuden a la comunidad de propietarios por conceptos de servicios o gastos generales por los anteriores due帽os, hasta el final que resulte atribuible a la parte vencida de la renta o pagos en el que tenga lugar la adquisici贸n y en los 3 a帽os anteriores.

    Por los motivos expresados anteriormente, es importante tener conocimiento sobre el vendedor, espec铆ficamente si posee deudas o est谩 al corriente con los pagos de la comunidad de vecinos, y que dicha certificaci贸n esta abalada por el secretario de la junta o el administrador de fincas. De no ser as铆, deber谩 ser el comprador quien le obligue al vendedor el pago de sus deudas, antes de efectuarse la compraventa. Evitando con ello, que se le aplique 鈥淎fecci贸n Real por Deudas鈥, a la cual sin importar como se origine, estar谩 obligado a cumplirla por la ley.

    En otro orden de ideas, el art.9.1. e adem谩s de regular los certificados de deudas pendientes en la comunidad, tambi茅n expresa, por quien debe ser emitido el documento, como y cuando. A continuaci贸n, se explican dichas interrogantes:

    A partir de la solicitud se dar谩 un tiempo de 7 d铆as para que sea emitido el certificado, por lo que es recomendable, no dejar la solicitud para 煤ltimo momento, sino por el contrario solicitar el documento con antelaci贸n, pues no es un instrumento f谩cil de realizar y se deben consultar y verificar bien sus datos.

    La solicitud siempre deber谩 ir escrita y con fecha, de tal forma que una persona en apuros no pueda alegar incumplimiento de la labor en el tiempo establecido.

    La 煤nica persona encargada de emitir la certificaci贸n es el Secretario de la Junta de Vecinos, que es quien tiene el conocimiento de todos los estados de cuenta y pago de los integrantes de la comunidad. No puede ser hecho el documento por otro ente de la comunidad, salvo que no exista la presencia de dicho secretario, podr谩 ser emitido por el presidente de la junta o quien en el momento ocupe el cargo.

    En casos de errores, negligencia o mal c谩lculo de los datos, suele recaer la responsabilidad en el secretario debido a que quien posee las cifras con exactitud de pagos, servicios y derramas de la comunidad, aunque muchas veces la ley tambi茅n otorga responsabilidades al presidente de la junta.

    En el caso de cobro de honorarios por emisi贸n de la certificaci贸n, usted se encuentra en su derecho de cancelarlos o no, dependiendo lo establecido en el contrato de servicios firmado por el administrador de la finca, es decir, si en el contrato ha sido incluida una clausula donde se especifique que el secretario debe ejercer esta funci贸n sin cobro alguno, este no podr谩 exigir ning煤n pago, sin embargo, si este no fuera el caso, el administrador estar铆a en todo su derecho de obtener alg煤n honorario por la entrega de la certificaci贸n.

    驴C贸mo convocar reuni贸n de Vecinos?

    convocar reuni贸n de Vecinos

    Para realizar una reuni贸n de vecinos adecuada y bajo las directrices de la ley, se deben seguir algunos pasos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal, a continuaci贸n, se especifican estos:
    Primeramente, se deben seguir los pasos de la Ley de Propiedad Horizontal, como se mencion贸 anteriormente, ya que 茅sta es la administradora de las reuniones de vecinos, por lo que, si no se ejecutan los pasos correctamente, podr铆a ser impugnado lo que se establezca en dicha asamblea.

    Es deber de todos los vecinos notificar al presidente de la junta el lugar o la vivienda donde podr谩n recibir informaci贸n, notificaci贸n de los acuerdos, convocatorias y otras comunicaciones. En caso de que no sea posible darle la notificaci贸n de asamblea a todos los vecinos, se deber谩 realizar el aviso en la direcci贸n de la comunidad en la que se prepara la reuni贸n, y como 煤ltimo recurso en una pancarta grande en la comunidad, no obstante, este ser谩 el paso final.

    Cartel Convocatoria Reuni贸n de Vecinos

    Cartel Convocatoria Reuni贸n de Propietarios / Vecinos

    Como se ha explicado antes, este ser谩 el paso final que se realice, sino es posible la comunicaci贸n con los vecinos para la ejecuci贸n de dicha asamblea, anterior a ello, se debe enviar un escrito notificando la reuni贸n de los vecinos que se celebrar谩, y luego de ello colocar la cartelera informativa de forma visible en la puerta del portal de la comunidad, con d铆as de antelaci贸n a la reuni贸n.

    Anulaci贸n de Acuerdos Junta Propietarios.

    Anulaci贸n de Acuerdos Junta Propietarios

    Revocaci贸n de acuerdos, para conocer mejor del tema, se debe antes entender que los t茅rminos hacen referencia a la acci贸n de dejar sin efecto decisiones o gestiones. En una comunidad de vecinos, pueden darse las anulaciones de las disposiciones tomadas, es decir, se puede volver a ejercer el derecho al voto, sin que se considere inadecuado, no obstante, siempre debe hacerse bajo las directrices de la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, incluir propuestas de nuevo en las reuniones, y que las acciones que se quieren revocar no hayan sido puestas en marcha a煤n, pues en ese caso perder谩 validez.

    Limitaciones en la Revocaci贸n de Acuerdos:

    Limitaciones en la Revocaci贸n de Acuerdos

    No deben existir situaciones que da帽en a otros propietarios, que hayan obtenido mediante la decisi贸n una situaci贸n que debe ser respetada por la comunidad. Por lo tanto, si se tomar谩 en consideraci贸n que solo existen acuerdos anulables, para la invalidaci贸n del mismo solo tendr铆a cabida la impugnaci贸n del acuerdo por el propietario que pudiese sufrir los da帽os.

    Se debe estudiar el tipo de quorum, es decir, se debe tomar en cuenta lo que ha sido decidido por la mayor铆a, cualificada, simple o por unanimidad. Ejemplo: Si el convenio se hizo por un total de 96% de propietarios y sus colaboradores, en una segunda convocatoria de mayor铆a simple, ser谩 suficiente para la anulaci贸n el 51% de los presentes y representados que tengan derecho a ejercer voto en la segunda convocatoria. Teniendo en consideraci贸n la aplicaci贸n del art. 17.7 de la ley de Propiedad Horizontal.

    Mientras no se ejecute ning煤n acuerdo, este podr谩 ser revocado, cuantas veces sea necesario. Teniendo en cuenta lo explicado anteriormente de las mayor铆as calificadas, simples y de unanimidad.

     

    Modificaci贸n de elementos comunes Unanimidad.

    Modificaci贸nes de los elementos comunes

    Los elementos comunes de una colectividad se rigen por el c贸digo penal seg煤n lo expresado en el art. 396, siendo 茅sta ejemplificativa, es decir, nombrando a los elementos m谩s comunes y resaltantes, debido a que nombrarlos todos ser铆a imposible. La caracter铆stica que define esta zona, es que se refiere al uso com煤n de todas las 谩reas por parte de los propietarios de la comunidad de vecinos.
    A continuaci贸n, se mencionan algunas situaciones:

    Establecimiento o modificaciones a servicios o nuevas zonas.

    Hace referencia a la privativa o eliminaci贸n de algunos servicios por votaci贸n de la mayor铆a en la junta de comunidad de propietarios, sin embargo, algunos habitantes pueden no estar de acuerdo con dicha eliminaci贸n o modificaci贸n de elementos comunes.

    驴Qu茅 puede hacer con respecto a un elemento com煤n que no tiene su aprobaci贸n, pero que es establecido por la ley?

    Seg煤n lo establecido por los art. 397 y 398 del c贸digo civil para la suspensi贸n de un servicio o eliminaci贸n se requiere la participaci贸n de toda la comunidad y en votaci贸n apoyo de la mayor铆a. Por lo que:

    Si el acuerdo no fue aprobado por la mayor铆a, puede revocarse por la v铆a legal, seg煤n lo expresado en la Ley de Propiedad Horizontal por dos razones:

    Porque el acuerdo causa da帽os graves alg煤n propietario, y adem谩s este no tiene necesidad legal de aguantarlo. El perjuicio debe ser demostrado e indicar una raz贸n fuerte para poder convencer al juez, que se debe anular una decisi贸n tomada por una mayor铆a, sin embargo, se puede alegar que el servicio o el 谩rea com煤n que intentan eliminar fue un requisito que se determinaba al momento de la compra del inmueble, por lo que no quiere ver malgastado su dinero, ni el que se ha invertido para el mantenimiento del mismo. No obstante, luego de exponer el caso ser谩 decisi贸n del juez la sentencia a emitir.

    Las medidas se han tomado abusando del poder. Para apreciar la afirmaci贸n hecha, se requiere cumplir con algunos par谩metros frente al juez:
    El abuso debe ser hecho de forma prudente y limitada, tomando especialmente los fundamentos expresados en la Ley de Propiedad Horizontal.
    Se presenta abuso de las normas en da帽os a otros que no proporcionen beneficios en referencia a dichas normas.

    Se necesitan elementos subjetivos y objetivos, es decir, falta de un objetivo leg铆timo y extralimitaci贸n manifiesta, respectivamente.
    Debe efectuar da帽os y secuelas.

    Quien recibe el da帽o, no deber谩 haber sido participe de su producci贸n, pues estar谩 siendo culpable.

    Finalmente, siempre es necesario tener en cuenta antes de realizar cualquier acci贸n que los cambios o mejoras en los servicios se realizan para satisfacer a la comunidad y mejorar su calidad de vida, no para quitar servicios que funcionan a la perfecci贸n o con los cuales la comunidad se encuentra conforme. As铆 que antes de reclamar por alguna modificaci贸n aseg煤rese de analizar su uso.

    驴Qu茅 hacer si el administrador de fincas no cumple con sus obligaciones?

    Administrador de fincas no cumple con sus obligaciones

    Tomar acciones, las cuales como se ha explicado anteriormente, pueden ser civiles o penales, seguidamente se detallan las mismas.

    Civil: Sucede al originarse da帽os en la comunidad por la negligencia o el incumplimiento de sus funciones, para esta responsabilidad se condenar谩 al administrador a cancelar una indemnizaci贸n por los da帽os y perjuicios emitidos, la cual ser谩 gestionada por la comunidad de propietarios.

    Penal: Seg煤n los establecido en el art. 1.718 del c贸digo civil, el incumplimiento de las funciones del administrador o la realizaci贸n de acciones fuera de lo establecido por la junta, tendr谩 una responsabilidad civil de un plazo de prescripci贸n de 15 a帽os.

    Igualmente podr铆an otorg谩rsele al administrador de finca responsabilidades penales, si cometiera alguna falta establecida en el c贸digo penal, o cometiera delito de apropiaci贸n indebida.

    驴C贸mo demandar por Mala Praxis al administrador de Fincas?

    Mala Praxis al administrador de Fincas

    La mala praxis o incumplimiento de las funciones del administrador de fincas es algo que debe denunciarse, y poner fin cuanto antes. Ya que el administrador como encargado est谩 en la responsabilidad de asumir funciones y en el deber de ejecutarlas de forma correcta para velar por los intereses de la comunidad de vecinos, y el inmueble que gestiona. Igualmente, la ley estipula que por mala praxis se puede condenar de forma civil o penal al administrador de la finca. Con lo mencionado a continuaci贸n, respondemos una duda muy importante:

    Funciones del Administrador de Fincas

    Funcion de la Administraci贸n de Fincas

    Un administrador de Finca se define como el encargado de las operaciones financieras y reglamentarias que son necesarias para el mantenimiento y gesti贸n de comunidades, ejercida mediante la resoluci贸n de los propietarios de la finca o por solicitud de los estos mediante asamblea. Este de acuerdo a su mandato, debe cumplir con diferentes funciones, las cuales se especifican a continuaci贸n:

    Funciones del administrador en Fincas Arrendadas:

    Brindar asesor铆as y resolver dudas a los vecinos referentes al arrendamiento.
    Elegir a los arrendatarios, establecer una fianza, con redacci贸n y firma de contrato.
    Solucionar situaciones irregulares que se presentes con vecinos morosos.
    Conseguir la cedula de habitabilidad.
    Ejecutar liquidaciones referentes a los propietarios.
    Recoger el pago de los alquileres y actualizarlos.
    Supervisar las obras de reparaciones y mantenimiento del inmueble.
    Cancelar los impuestos y pagos correspondientes.
    Efectuar traspasos de locales comerciales.

    Funciones del administrador en Fincas de Propiedad:

    Cuidar la presentaci贸n del inmueble y todas sus instalaciones, puede incluso realizar sugerencias a los due帽os de mejoras o arreglos que puedan efectuarse, con el fin de modificar la est茅tica del lugar.

    Velar por el mantenimiento de la finca y que no exista ninguna aver铆a en la misma, en el caso de arreglo de alguna falla, deber谩 ser notificada con anterioridad al presidente de la comunidad de vecinos y a los propietarios.

    Proponer en la justa de vecinos un presupuesto de gastos y desperfectos que puedan presentarse, as铆 como las estrategias a seguir para la correcci贸n de las mismas.

    Realizar convenios de obras y efectuar los pagos que correspondan.

    Brindar informaci贸n oportuna sobre el mantenimiento y proveedores de servicios a los due帽os de la propiedad, ejemplo de estos son, mantenimiento de los ascensores, piscinas, jardines, entre otros.

    Se encargar谩 adem谩s de llevar todos los documentos de la contabilidad de la finca, as铆 como el registro de pagos, para que todo este actualizado y bajo reglas. Deber谩 llevar igualmente un registro para su aceptaci贸n donde podr谩 modificar las cuentas. Y si existiese casos de morosidad entre los vecinos, ser谩 el encargado de solucionarlo.

    Enviar谩 documentos de deuda o corriente de desembolso, con el fin de poder hacer reclamaciones judiciales ordenadas o convenios inmobiliarios.
    Al efectuarse las juntas de vecino, ser谩 el encargado de hacer de secretario, redactando el acta y comunicando luego de esta lo acordado al resto de vecinos.

    Sin embargo, seg煤n la ley de Propiedad Horizontal en su art. 20 resume algunas de las obligaciones del administrador de fincas, de la siguiente forma:
    Cumplir con la vigilancia del hogar, sus instalaciones y los servicios que se dan en ella. Notificar de advertencias o da帽os a los due帽os.
    Preparar los gastos, la planificaci贸n de estos y los presupuestos con acciones a ejercer sobre los da帽os o servicios solicitados para mejora del inmueble, presentarlos en la junta de propietarios.

    Reparar los da帽os que sean urgentes, siempre informando antes al presidente o a los propietarios.
    Darles ejecuci贸n a los convenios realizados sobre obras, y realizar los cobros correspondientes.
    Ser secretario en la junta de vecinos, redactar las actas, y resguardar los documentos que se le entregan.
    Todas las otras atribuciones se encuentran establecidas en la Ley 8/1999, de 6 de abril.

    Las funciones del administrador de fincas son de vital importancia, debido a que su labor es ejecutar todas las acciones para el mantenimiento y cuidado del inmueble, y adem谩s brindar todas las asesor铆as necesarias sobre la propiedad que est谩 gestionando.

    Datos interesantes

    Datos interesantes

    La decisi贸n sobre el uso exclusivo de un jard铆n com煤n en la comunidad a un solo habitante, solo se puede revocar si el patio es destinado a la realizaci贸n de otras actividades establecidas por la Junta de Propietarios, o en el caso que el propietario abusara de la instalaci贸n realizando obras no consentidas o da帽os a la misma.

    Si se establece un presupuesto destinado a obras para mejoras en la comunidad, y estas a煤n no se han iniciado, se podr铆a solicitar la anulaci贸n del presupuesto y se proceder铆a a devolver si existiese los pagos anticipados a los propietarios.

    No se pueden revocar permisos de instalaci贸n y obra que se le hayan otorgado al propietario de un local.

    Las anulaciones pueden perturbar en momentos de cese y designaci贸n de un nuevo administrador de fincas, con el fin de que esto no ocurra se debe establecer que la acci贸n se ejecute desde la primera junta donde fue tomada la decisi贸n.

    Se pueden anular todas las decisiones tomadas por la junta, siempre que no exista una orden judicial para su ejecuci贸n.

    Si se acuerda la ejecuci贸n de una obra, pero en el camino se comprueba que es necesario una modificaci贸n a la misma, se celebrara una nueva reuni贸n para aprobar el cambio que le corresponde, para ello solo es necesario los votos, de quienes hayan aprobado la primera obra, si hay una minor铆a que no est谩 conforme deben respetar la decisi贸n de la mayor铆a, si deciden no apoyar con los pagos de la derrama, entonces se proceder谩 a establecer un proceso legal.

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    Ana Garc铆a –聽 Directora Signum Abogados & Asesores

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    OPINIONES – TESTIMONIOS sobre el Servicio de Asesoramiento y Gesti贸n de Comunidades y Fincas

    Ten铆a una cuesti贸n legal relativa al alquiler de mi piso. Me asesor贸 y he quedadomuy satisfecho. Como propietario y 煤ltimamente con los problemas que ves en la televisi贸n, es una necesidad poder rodearse de profesionales con talento y resolutivos.

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    Descubr铆 que Signum adem谩s de llevar la Comunidad podian hacer la Declaraci贸n de mi Renta para presentarla en Hacienda asi que, Todos los a帽os me la hacen ellos. No se si es un tr谩mite complicado o no, pero desde luego ellos me lo hacen muy c贸modo y oye… siempre me sale a devolver. Gracias.

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    Ana y su equipo me facilitan la vida. Hubo una derrama y les llam茅 para que me explicaran. Trabajo muchas horas porque soy aut贸noma y no puedo ir a las reuniones de vecinos y no puedo estar en todo. La verdad es que me lo explican todo muy bien, con tranquilidad y paciencia. Y siempre con una sonrisa. Gracias por estar ah铆. 隆Un beso muy grande!.聽

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