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¿Cuál es la Obligacion de una Administración o Administrador de Fincas?

Cumplimiento del Contrato: Según lo estipulado en la ley el administrador de finca, está en el deber de mantener el estado de inmueble, así como velar por su correcto uso y los servicios que se dan en la misma bajo condiciones legales. Ejemplos de cuidado son, vigilar el funcionamiento del ascensor, antenas, puertas del garaje, o porterías, todo ello con el cumplimiento de las nóminas y seguros sociales o de la finca. De igual forma, si algún servicio no se realizase de forma correcta, se tendrá que avisar al presidente de la finca quien tomara acciones para corregir dicha situación.

Contable: El administrador está en el deber de preparar presupuestos con datos reales sobre los gastos que se originan en la finca, para ello podrá tomar como referencia los del año pasado, más el incremento IPC. Igualmente debe presentarlos a la junta y explicar las estrategias a seguir para cancelar los mismos.

Reparador: En dicha función el administrador debe hacerse cargo de las reparaciones o averías que necesiten soluciones urgentes, para la conservación y el mantenimiento de la finca. Para tomar esta acción deberá informar al presidente o a la junta, y explicar el procedimiento a seguir. Con el fin de que exista transparencia en el proceso, puede entregar presupuestos de reparaciones al presidente y que sea este quien decida lo que es conveniente para la comunidad de vecinos. Estos procesos solo se ejecutarán en situaciones urgentes, en averías normales el administrador no puede mandar un reparador por cuenta de él, deberá esperar la disposición de la junta.

Cumplimiento a las acciones de pagador y cobrador: Se encargará el administrador de seguir los pasos según lo acordado en la junta sobre materia de obras, ejecutando así los pagos y cobros que sean necesarios.

Resguardo de documentos y secretario en Juntas: El administrador podrá ejercer funciones de secretario en las juntas, así como igualmente deberá custodiar por un tiempo de 5 años mínimo, toda la documentación referente a la finca, en las que se pueden incluir facturas, pagos, recibos, contratos, entre otros.

Acciones dictadas por la Junta: El administrador está en la obligación de obedecer cualquier parámetro o actividad que la junta considere necesaria para la comunidad y sus espacios.

Cumplimiento del art. 20: Articulo que cita lo siguiente: “La solicitud se emitirá en un tiempo de 7 días naturales desde su solicitud por quien ejerza funciones de secretario, con el visto bueno del presidente”, quiere decir, que el administrador está en la obligación de realizar facturación de corriente de pago para la venta de los pisos.

Finalmente, de estas obligaciones se derivan algunas preguntas relacionadas que se responden a continuación:

¿Te puedes negar a pagar una determinada derrama?

Toda comunidad de vecinos debe hacerse responsable de los gastos mensuales que se acarrean de los servicios prestados en dicho lugar, sin embargo, existen situaciones donde pueden producirse derramas, que son, gastos extraordinarios o fuera de lo normal en el gasto mensual, que pueden originarse con el fin de darle solución a cualquier desperfecto o avería.

Por lo general, este gasto es obligatorio para todos los habitantes de la comunidad o propietarios de la finca, no obstante, existen algunos casos donde se puede evadir el pago de la misma. Todo dependiendo la situación en la que se encuentre, y lo estipulado en los estatutos del contrato.

Sin embargo, en muchas situaciones, estos gastos improvistos no están señalados en el presupuesto de la finca, lo cual es un grave error, ya que en muchos casos los propietarios no son capaces de cancelar las cantidades de dinero necesarias para la reparación de la avería. Lo recomendable seria, establecer una clausula en los estatus para este tipo de imprevistos, que contemple una cantidad real, que cubra el pago de cualquier desperfecto.
Aunque la ley como tal no establece el monto de este fondo de ahorro, debería tomarse en cuenta la situación real de la finca, y tomar el acuerdo que la comunidad considere necesario.

A continuación, te mencionamos algunas situaciones en las que puedes negarte o no a pagar las derramas:

Si la derrama se realiza con el fin de mantener o preservar el estado del inmueble, estas en la obligación de cancelarlo, o de lo contrario la comunidad podría emprender medidas legales contra tu persona.

Si la derrama no está destinada a mejorar o mantener las condiciones de la finca, es decir, que no es necesaria o va contra los derechos estipulados, entonces podrás negarte a contribuir en dicha reparación. Sin embargo, deberás votar en contra de la medida tomada por la junta, y a continuación exponer tus argumentos para no apoyar dicha acción. Igualmente deberás presentarte en el juzgado que te corresponda y esperar que se dicte una sentencia, sin embargo, en la espera de la misma, si estarás en la obligación de cancelar el monto establecido para la derrama.

Finalmente, existe una situación que queda establecida bajo la Ley de Propiedad horizontal, en la que se expresa que la persona puede librarse de cancelar la derrama, en el caso que la obra no se trate de un arreglo urgente o no tenga como objetivo la seguridad o conservación de la finca, es decir, sea una obra no necesaria y prioritaria.

Según lo estipulado en la ley, se resume de la siguiente forma: “En situaciones de voto a favor por las 3 quintas partes de la totalidad de los propietarios, que de igual forma, representen las 3 quintas partes de las cuotas de participación, se sugieran convenios, con el motivo de realizar mejoras, instalaciones nuevas, servicios o innovaciones no necesarias para la adecuada preservación, mantenimiento, seguridad y habitabilidad del inmueble, de las cuales la cuota de instalación supere el presupuesto de 3 mensualidades normales de gastos comunes, el residente no estará en la obligación, ni se harán cambios en su cuota, incluso cuando no pueda privarse de la mejora realizada, es decir, si el residente desea, beneficiarse de las ventajas o mejoras, estará en la obligación de cancelar su cuota para gastos de realización y mantenimiento, los cuales deben encontrarse actualizados bajo la aplicación de la ley.”

Analizando todas las situaciones, lo primordial, es estar consiente de cuales son obras y reparaciones necesarias y cuáles no, pues solo con estas diferencias se podrá deducir, si se está exento de cancelar las derramas o no.

desalojar okupas 

Estas teniendo problemas ¿Cómo desalojar okupas de forma rápida y legal?

La invasión u ocupación de un inmueble de forma no consentida, no asegura un título de propiedad de vivienda, ni encuentra apoyo legal en el derecho constitucional de poseer un hogar digno. Por lo que si te encuentras en una situación de invasión de tu vivienda puedes tomar medidas legales, que permitan la desocupación legal de los intrusos. No existen pasos indicados para seguir, pues cada situación es distintas y los okupas se han vuelto muy astutos para encontrar fallos en las leyes, sin embargo, algunas medidas que puedes seguir para el retorno de tu inmueble, son:

Denuncia la irregularidad en la policía en el menor tiempo posible, si puedes demostrar que los okupas no han estado por más de 48 horas, podrás conseguir su desalojo sin procedimientos judiciales. Además, puedes realizar este trámite sin tener a la mano aun ningún documento de propiedad.

No intentes desalojarlos por la fuerza, pues podrían denunciarte a ti, y tendrías serios problemas.

Si se trata de una vivienda de uso habitual, no correspondería acusarlos de invasión, sino allanamiento de morada, lo cual es un delito mucho mayor, al que corresponde ser sancionado, por lo que se celebraría un juicio, devolviéndote tu hogar casi de forma inmediata.

Si se trata de una segunda vivienda no ocupada, es recomendable que emitas la denuncia en el menor tiempo posible por la vía civil, y que además tengas presente asesorarte con un abogado. Algunas de las recomendaciones a seguir son: Reflejar en el momento de la denuncia los documentos de propiedad del hogar, encontrar testigos que aporten valor al caso, indicando que los okupas llevan menos de 48 horas allí, y finalmente puedes intentar conocer la identificación de los okupas si quisieras, aunque no es un paso necesario para emprender medidas legales contra ellos, por el desalojo de tu vivienda.

Una medida desesperada, pero que no es recomendable seguir es negociar con los okupas, sin embargo, es poco sugerida, ya que estas personas de mal vivir, querrán aprovecharse de tu dinero para abandonar tu propio inmueble, es por ello que te recomendamos armarte de paciencia y mantener la calma, para seguir el procedimiento legal, que te devolverá tu inmueble. Pues como hemos mencionado antes, las leyes no amparan la ocupación de estos de forma ilegal.

Si quieres verificar la Ley de ocupación de inmuebles, se expresa en el código penal art. 245.2, donde cita: “El que ocupare, sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular, será castigado con la pena de multa de tres a seis meses”

Te dejamos esta empresa que se dedica a realizar desalojos

¿Cuántos recibos de comunidad se pueden deber en Valencia?

Según lo establecido en la ley, no existe una cantidad limitante sobre cuantos recibos se pueden tener sin cancelar o sobre cantidades, sin embargo, la comunidad de vecinos si podría reclamar apenas exista un recibo sin cancelar, pues con una sola cuota que no sea abonada la ley expresa que habrá motivos para denunciar.
Los pasos a seguir serán avisar a la persona que mantiene la deuda, dando con ello una oportunidad de pago, sin necesidad de ser denunciado, pero, al no efectuarse el pago luego del primer plazo concedido, si se podrá ejercer medidas legales contra el vecino para que sean cancelados los recibos vencidos.

El Administrador de Fincas No me entrega mi Documentación

Al realizar la alianza de cesión con el administrador, es necesario que, en la junta de propietarios, se le solicite al administrador cesado en un plazo de 24 horas, toda la documentación requerida, la cual será entregada al presidente de la comunidad. Igualmente deberá ser expresada dicha petición, en el acta de la junta de propietarios. Con el fin de dejar constancia escrita de la acción requerida.

Si se diera el caso que el administrador cesado, no cumpliera con el requerimiento en el tiempo establecido, es recomendable que el presidente de la comunidad, se ponga en contacto con este para informarle sobre un nuevo plazo de 24 horas en el cual deberá entregar los documentos solicitados, e indicándole que, de no hacer entrega de los mismos, se procederá con acciones judiciales y penales.

En caso de que aún luego de las 24 horas adicionales no se diera respuesta por parte del administrador, se deberá analizar el caso, y decidir qué acciones judiciales deben seguirse por parte de la comunidad hacia el administrador cesado.

Finalmente, en cualquier momento que se produzca la entrega de los documentos por parte del administrador, es recomendable, que el presidente de la comunidad, tome por escrito mediante un registro todos los documentos recibidos y dicha acta sea firmada por el administrador, dando con esto veracidad y verificación de la entrega.

 Normativas que se establecen en piscinas comunitarias de vecinos

Primeramente, el administrador de Finca o la gestoría de comunidad de propietarios, deberá encargarse de dar cumplimiento a todas las normas que a continuación se expresaran, así como de todos los requerimientos e insumos necesarios para el correcto funcionamiento de dicha instalación, previniendo los accidentes inesperados, las situaciones de riesgo y el cuidado de las piscinas.

Información importante: Se deben colocar carteleras informativas en un rango visible y accesible para todas las personas, datos sobre el tratamiento y limpieza que se realiza a las piscinas, así como los químicos utilizados para dicho proceso, además de datos de emergencia relacionados con la presencia o no de algún socorrista, centros de salud y atención cercanos al lugar con dirección y teléfono, finalmente se deben expresar los deberes y derechos de los usuarios para el uso correcto de las piscinas, algunas normas mínimas respecto a esto son: Darse un baño antes del uso de la piscina, prohibido la entrada de mascotas, y uso del gorro de baño en piscinas que estén cubiertas.

Se deben disponer de flotadores, la sugerencia es que estén en sitios accesibles para los usuarios, y que existan al menos 3 por piscina o cada 150 metros cuadrados. Los mismos deben tener una cuerda de longitud más larga que la mitad de la altura de la piscina más otros 3 metros,

Se deben colocar duchas que no entorpezcan el paso de los usuarios, siendo estas simétricas entre sí, y calculadas en base a una ducha por cada 30 usuarios. Las mismas serán construidas de la siguiente forma: Los pisos deben estar diseñados con materiales antideslizantes con el fin de evitar caídas, además toda la instalación deberá ser de fácil limpieza e incluir desagües directo a las redes de saneamiento.

Los productos de limpieza utilizados para el mantenimiento de las instalaciones deben ser colocados en un lugar estratégico sin acceso a los usuarios, pero sí de fácil ubicación para el personal de limpieza, debe poseer además buena ventilación.

Deberá ser contratado 1 socorrista como mínimo o varios dependiendo la cantidad de piscinas, los cuales realizarán sus labores de vigilancia desde la zona de las duchas, o en la piscina, sin ninguna otra distracción que no sea la de vigilar a todos los usuarios y su comportamiento en el lugar. Pudiendo llamar la atención aquellos usuarios que muestren conductas indebidas o pongan en riesgo su seguridad.

Las normas mencionadas anteriormente pueden servir como referencia para piscinas comunitarias, sin embargo, es recomendable que cada comunidad de vecinos, establezca todas las normas que considere oportunas, con el fin de velar por el cuidado y el correcto uso de la instalación.

Certificado deuda pendiente de mi comunidad

Luego de la regularización en el art. 9.1.e expresada en la Ley 49/1960 de 21 de julio, sobre la propiedad horizontal, en la cual se expone la responsabilidad del transmisor del inmueble, entiéndase vivienda o local, de solicitar un certificado que muestre la relación de las deudas con la comunidad, y que a su vez coincida con la declaración de estar al corriente con todos los pagos o exonerado de deudas, es necesario contar con un certificado corriente de pago de comunidad, ya que al entrar en vigencia esta ley es dificil encontrar algún vendedor que no demande este documento al secretario o administrador de fincas.

Igualmente, ya no se encuentran compradores que firmen compraventa de un inmueble, sin que el vendedor presente el documento de certificación de deudas de comunidad, esto con el fin de evitar acciones legales que luego lo puedan perjudicar. De igual forma, si no se diera el caso y el comprador aceptara el acuerdo, el notario presente le informaría sobre este acontecimiento, para que se exigiese dicha certificación.

Por lo que, según lo establecido en la ley, sin la presencia de este documento, no podría realizarse ningún procedimiento de título de transmisión o escritura, al menos que, fuese exento de esta responsabilidad por el adquiriente, en cuyo caso el adquiriente del inmueble según lo establecido en la ley de propiedad horizontal debe conocer, que si existen deudas debe hacer frente a ellas con el propio inmueble que ha comprado, de las cantidades que se le adeuden a la comunidad de propietarios por conceptos de servicios o gastos generales por los anteriores dueños, hasta el final que resulte atribuible a la parte vencida de la renta o pagos en el que tenga lugar la adquisición y en los 3 años anteriores.

Por los motivos expresados anteriormente, es importante tener conocimiento sobre el vendedor, específicamente si posee deudas o está al corriente con los pagos de la comunidad de vecinos, y que dicha certificación esta abalada por el secretario de la junta o el administrador de fincas. De no ser así, deberá ser el comprador quien le obligue al vendedor el pago de sus deudas, antes de efectuarse la compraventa. Evitando con ello, que se le aplique “Afección Real por Deudas”, a la cual sin importar como se origine, estará obligado a cumplirla por la ley.

En otro orden de ideas, el art.9.1. e además de regular los certificados de deudas pendientes en la comunidad, también expresa, por quien debe ser emitido el documento, como y cuando. A continuación, se explican dichas interrogantes:

A partir de la solicitud se dará un tiempo de 7 días para que sea emitido el certificado, por lo que es recomendable, no dejar la solicitud para último momento, sino por el contrario solicitar el documento con antelación, pues no es un instrumento fácil de realizar y se deben consultar y verificar bien sus datos.

La solicitud siempre deberá ir escrita y con fecha, de tal forma que una persona en apuros no pueda alegar incumplimiento de la labor en el tiempo establecido.

La única persona encargada de emitir la certificación es el Secretario de la Junta de Vecinos, que es quien tiene el conocimiento de todos los estados de cuenta y pago de los integrantes de la comunidad. No puede ser hecho el documento por otro ente de la comunidad, salvo que no exista la presencia de dicho secretario, podrá ser emitido por el presidente de la junta o quien en el momento ocupe el cargo.

En casos de errores, negligencia o mal cálculo de los datos, suele recaer la responsabilidad en el secretario debido a que quien posee las cifras con exactitud de pagos, servicios y derramas de la comunidad, aunque muchas veces la ley también otorga responsabilidades al presidente de la junta.

En el caso de cobro de honorarios por emisión de la certificación, usted se encuentra en su derecho de cancelarlos o no, dependiendo lo establecido en el contrato de servicios firmado por el administrador de la finca, es decir, si en el contrato ha sido incluida una clausula donde se especifique que el secretario debe ejercer esta función sin cobro alguno, este no podrá exigir ningún pago, sin embargo, si este no fuera el caso, el administrador estaría en todo su derecho de obtener algún honorario por la entrega de la certificación.

convocar reunión de Vecinos

Para realizar una reunión de vecinos adecuada y bajo las directrices de la ley, se deben seguir algunos pasos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal, a continuación, se especifican estos:
Primeramente, se deben seguir los pasos de la Ley de Propiedad Horizontal, como se mencionó anteriormente, ya que ésta es la administradora de las reuniones de vecinos, por lo que, si no se ejecutan los pasos correctamente, podría ser impugnado lo que se establezca en dicha asamblea.

Es deber de todos los vecinos notificar al presidente de la junta el lugar o la vivienda donde podrán recibir información, notificación de los acuerdos, convocatorias y otras comunicaciones. En caso de que no sea posible darle la notificación de asamblea a todos los vecinos, se deberá realizar el aviso en la dirección de la comunidad en la que se prepara la reunión, y como último recurso en una pancarta grande en la comunidad, no obstante, este será el paso final.

Cartel Convocatoria Reunión de Propietarios / Vecinos

Como se ha explicado antes, este será el paso final que se realice, sino es posible la comunicación con los vecinos para la ejecución de dicha asamblea, anterior a ello, se debe enviar un escrito notificando la reunión de los vecinos que se celebrará, y luego de ello colocar la cartelera informativa de forma visible en la puerta del portal de la comunidad, con días de antelación a la reunión.

Anulación de Acuerdos Junta Propietarios

Revocación de acuerdos, para conocer mejor del tema, se debe antes entender que los términos hacen referencia a la acción de dejar sin efecto decisiones o gestiones. En una comunidad de vecinos, pueden darse las anulaciones de las disposiciones tomadas, es decir, se puede volver a ejercer el derecho al voto, sin que se considere inadecuado, no obstante, siempre debe hacerse bajo las directrices de la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, incluir propuestas de nuevo en las reuniones, y que las acciones que se quieren revocar no hayan sido puestas en marcha aún, pues en ese caso perderá validez.

Limitaciones en la Revocación de Acuerdos

No deben existir situaciones que dañen a otros propietarios, que hayan obtenido mediante la decisión una situación que debe ser respetada por la comunidad. Por lo tanto, si se tomará en consideración que solo existen acuerdos anulables, para la invalidación del mismo solo tendría cabida la impugnación del acuerdo por el propietario que pudiese sufrir los daños.

Se debe estudiar el tipo de quorum, es decir, se debe tomar en cuenta lo que ha sido decidido por la mayoría, cualificada, simple o por unanimidad. Ejemplo: Si el convenio se hizo por un total de 96% de propietarios y sus colaboradores, en una segunda convocatoria de mayoría simple, será suficiente para la anulación el 51% de los presentes y representados que tengan derecho a ejercer voto en la segunda convocatoria. Teniendo en consideración la aplicación del art. 17.7 de la ley de Propiedad Horizontal.

Mientras no se ejecute ningún acuerdo, este podrá ser revocado, cuantas veces sea necesario. Teniendo en cuenta lo explicado anteriormente de las mayorías calificadas, simples y de unanimidad.

Modificaciónes de los elementos comunes

Los elementos comunes de una colectividad se rigen por el código penal según lo expresado en el art. 396, siendo ésta ejemplificativa, es decir, nombrando a los elementos más comunes y resaltantes, debido a que nombrarlos todos sería imposible. La característica que define esta zona, es que se refiere al uso común de todas las áreas por parte de los propietarios de la comunidad de vecinos.
A continuación, se mencionan algunas situaciones:

Establecimiento o modificaciones a servicios o nuevas zonas.

Hace referencia a la privativa o eliminación de algunos servicios por votación de la mayoría en la junta de comunidad de propietarios, sin embargo, algunos habitantes pueden no estar de acuerdo con dicha eliminación o modificación de elementos comunes.

¿Qué puede hacer con respecto a un elemento común que no tiene su aprobación, pero que es establecido por la ley?

Según lo establecido por los art. 397 y 398 del código civil para la suspensión de un servicio o eliminación se requiere la participación de toda la comunidad y en votación apoyo de la mayoría. Por lo que:

Si el acuerdo no fue aprobado por la mayoría, puede revocarse por la vía legal, según lo expresado en la Ley de Propiedad Horizontal por dos razones:

Porque el acuerdo causa daños graves algún propietario, y además este no tiene necesidad legal de aguantarlo. El perjuicio debe ser demostrado e indicar una razón fuerte para poder convencer al juez, que se debe anular una decisión tomada por una mayoría, sin embargo, se puede alegar que el servicio o el área común que intentan eliminar fue un requisito que se determinaba al momento de la compra del inmueble, por lo que no quiere ver malgastado su dinero, ni el que se ha invertido para el mantenimiento del mismo. No obstante, luego de exponer el caso será decisión del juez la sentencia a emitir.

Las medidas se han tomado abusando del poder. Para apreciar la afirmación hecha, se requiere cumplir con algunos parámetros frente al juez:
El abuso debe ser hecho de forma prudente y limitada, tomando especialmente los fundamentos expresados en la Ley de Propiedad Horizontal.
Se presenta abuso de las normas en daños a otros que no proporcionen beneficios en referencia a dichas normas.

Se necesitan elementos subjetivos y objetivos, es decir, falta de un objetivo legítimo y extralimitación manifiesta, respectivamente.
Debe efectuar daños y secuelas.

Quien recibe el daño, no deberá haber sido participe de su producción, pues estará siendo culpable.

Finalmente, siempre es necesario tener en cuenta antes de realizar cualquier acción que los cambios o mejoras en los servicios se realizan para satisfacer a la comunidad y mejorar su calidad de vida, no para quitar servicios que funcionan a la perfección o con los cuales la comunidad se encuentra conforme. Así que antes de reclamar por alguna modificación asegúrese de analizar su uso.

Administrador de fincas no cumple con sus obligaciones

Tomar acciones, las cuales como se ha explicado anteriormente, pueden ser civiles o penales, seguidamente se detallan las mismas.

Civil: Sucede al originarse daños en la comunidad por la negligencia o el incumplimiento de sus funciones, para esta responsabilidad se condenará al administrador a cancelar una indemnización por los daños y perjuicios emitidos, la cual será gestionada por la comunidad de propietarios.

Penal: Según los establecido en el art. 1.718 del código civil, el incumplimiento de las funciones del administrador o la realización de acciones fuera de lo establecido por la junta, tendrá una responsabilidad civil de un plazo de prescripción de 15 años.

Igualmente podrían otorgársele al administrador de finca responsabilidades penales, si cometiera alguna falta establecida en el código penal, o cometiera delito de apropiación indebida.

Mala Praxis al administrador de Fincas

La mala praxis o incumplimiento de las funciones del administrador de fincas es algo que debe denunciarse, y poner fin cuanto antes. Ya que el administrador como encargado está en la responsabilidad de asumir funciones y en el deber de ejecutarlas de forma correcta para velar por los intereses de la comunidad de vecinos, y el inmueble que gestiona. Igualmente, la ley estipula que por mala praxis se puede condenar de forma civil o penal al administrador de la finca. Con lo mencionado a continuación, respondemos una duda muy importante:

Funcion de la Administración de Fincas

Un administrador de Finca se define como el encargado de las operaciones financieras y reglamentarias que son necesarias para el mantenimiento y gestión de comunidades, ejercida mediante la resolución de los propietarios de la finca o por solicitud de los estos mediante asamblea. Este de acuerdo a su mandato, debe cumplir con diferentes funciones, las cuales se especifican a continuación:

Funciones del administrador en Fincas Arrendadas:

Brindar asesorías y resolver dudas a los vecinos referentes al arrendamiento.
Elegir a los arrendatarios, establecer una fianza, con redacción y firma de contrato.
Solucionar situaciones irregulares que se presentes con vecinos morosos.
Conseguir la cedula de habitabilidad.
Ejecutar liquidaciones referentes a los propietarios.
Recoger el pago de los alquileres y actualizarlos.
Supervisar las obras de reparaciones y mantenimiento del inmueble.
Cancelar los impuestos y pagos correspondientes.
Efectuar traspasos de locales comerciales.

Funciones del administrador en Fincas de Propiedad:

Cuidar la presentación del inmueble y todas sus instalaciones, puede incluso realizar sugerencias a los dueños de mejoras o arreglos que puedan efectuarse, con el fin de modificar la estética del lugar.

Velar por el mantenimiento de la finca y que no exista ninguna avería en la misma, en el caso de arreglo de alguna falla, deberá ser notificada con anterioridad al presidente de la comunidad de vecinos y a los propietarios.

Proponer en la justa de vecinos un presupuesto de gastos y desperfectos que puedan presentarse, así como las estrategias a seguir para la corrección de las mismas.

Realizar convenios de obras y efectuar los pagos que correspondan.

Brindar información oportuna sobre el mantenimiento y proveedores de servicios a los dueños de la propiedad, ejemplo de estos son, mantenimiento de los ascensores, piscinas, jardines, entre otros.

Se encargará además de llevar todos los documentos de la contabilidad de la finca, así como el registro de pagos, para que todo este actualizado y bajo reglas. Deberá llevar igualmente un registro para su aceptación donde podrá modificar las cuentas. Y si existiese casos de morosidad entre los vecinos, será el encargado de solucionarlo.

Enviará documentos de deuda o corriente de desembolso, con el fin de poder hacer reclamaciones judiciales ordenadas o convenios inmobiliarios.
Al efectuarse las juntas de vecino, será el encargado de hacer de secretario, redactando el acta y comunicando luego de esta lo acordado al resto de vecinos.

Sin embargo, según la ley de Propiedad Horizontal en su art. 20 resume algunas de las obligaciones del administrador de fincas, de la siguiente forma:
Cumplir con la vigilancia del hogar, sus instalaciones y los servicios que se dan en ella. Notificar de advertencias o daños a los dueños.
Preparar los gastos, la planificación de estos y los presupuestos con acciones a ejercer sobre los daños o servicios solicitados para mejora del inmueble, presentarlos en la junta de propietarios.

Reparar los daños que sean urgentes, siempre informando antes al presidente o a los propietarios.
Darles ejecución a los convenios realizados sobre obras, y realizar los cobros correspondientes.
Ser secretario en la junta de vecinos, redactar las actas, y resguardar los documentos que se le entregan.
Todas las otras atribuciones se encuentran establecidas en la Ley 8/1999, de 6 de abril.

Las funciones del administrador de fincas son de vital importancia, debido a que su labor es ejecutar todas las acciones para el mantenimiento y cuidado del inmueble, y además brindar todas las asesorías necesarias sobre la propiedad que está gestionando.

Datos interesantes

La decisión sobre el uso exclusivo de un jardín común en la comunidad a un solo habitante, solo se puede revocar si el patio es destinado a la realización de otras actividades establecidas por la Junta de Propietarios, o en el caso que el propietario abusara de la instalación realizando obras no consentidas o daños a la misma.

Si se establece un presupuesto destinado a obras para mejoras en la comunidad, y estas aún no se han iniciado, se podría solicitar la anulación del presupuesto y se procedería a devolver si existiese los pagos anticipados a los propietarios.

No se pueden revocar permisos de instalación y obra que se le hayan otorgado al propietario de un local.

Las anulaciones pueden perturbar en momentos de cese y designación de un nuevo administrador de fincas, con el fin de que esto no ocurra se debe establecer que la acción se ejecute desde la primera junta donde fue tomada la decisión.

Se pueden anular todas las decisiones tomadas por la junta, siempre que no exista una orden judicial para su ejecución.

Si se acuerda la ejecución de una obra, pero en el camino se comprueba que es necesario una modificación a la misma, se celebrara una nueva reunión para aprobar el cambio que le corresponde, para ello solo es necesario los votos, de quienes hayan aprobado la primera obra, si hay una minoría que no está conforme deben respetar la decisión de la mayoría, si deciden no apoyar con los pagos de la derrama, entonces se procederá a establecer un proceso legal.